准锦周评20240519

   本周我们关注房地产。据新华社报道，5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。同日，央行出台三条重磅房贷优化政策：（一）取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；（二）5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；（三）首套房商贷最低首付比例调整为不低于15%，二套房商贷最低首付比例调整为不低于25%。

　　我们认为，央行同日发布三大政策均指向居民，其中最主要的为利率政策，贷款利率下限取消意味着政策宽松空间进一步打开，各地自主权加大，更为强调“因城施策”。贷款利率的下调降低购房成本，为需求释放带来积极影响，另外，根据中指数据统计，截至3月底全国已有75城取消首套房贷利率下限，本次新政将事实范围拓展至全国后，地方将获得更大的政策自主权，预期后续将会看到更多城市发布贷款利率的新调整。

   但是另一方面，尽管一线城市首付比例调降空间最大，若考虑到当前居民首付比例较高的实际情况，我们也预期效果相对有限。参考目前各城实际实行的首套和二套首付比例，一线城市目前首套的首付比例为30%，二套为40%-50%，远高于本次政策中的首套15%、二套25%的下限要求，本次下限调降后，受限于短期宏观和居民收入预期，首付调整较难一次实现到位，因此短期的效果相对有限。

   对于A股市场，央行政策的发布再度提振了市场对于后续政策跟进力度和速度的预期，带来市场情绪的继续好转。4月30日政治局会议以来，各地优化政策密集推出，行业关注度持续提升，市场预期得到一定的修复。央行政策的发布，对全国楼市形成示范效应，我们预计后续政策的跟进速度和力度将超预期，结合逐步稳定缓和的宏观环境，市场整体的情绪大概率会波段向上，投资者可以密切跟踪政策的进度，以及房地产成交量等重要行业数据，以更好的把握到市场脉络和节奏。